İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Olmalı?
İçindekiler
Kira, günlük hayatımız boyunca sıkça karşılaştığımız bir durumdur. Kira denince aklımıza çoğu zaman taşınmaz mallar gelse de taşınır mallar da kira konusu olabilir. Gezi için araba kiralamak, düğün için gelinlik kiralamak gibi.
Üniversitede okurken ev kiralarız, okul bitince de büro ya da kuracağımız işe bağlı olarak işyerimizi kiralarız. Bir işyeri kiralama sözleşmesini irdelemeden önce kira sözleşmelerini genel olarak inceleyelim.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, kiraya verilecek mülkün ya da malın kullanma ve ondan yararlanma hakkının, kiraya veren tarafından kiracıya bırakılmasını, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini zamanında ödemeyi üstlendiği sözleşmelere denir. Borç- alacak ilişkisi vardır.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kira sözleşmesi, rızai bir sözleşmedir, yani iki tarafında rızası olan bir sözleşmedir. İki tarafa borç yükler. Kiracının kiralanan malı kullanma ve yararlanma, kiralayanın da kira bedelini talep hakkı vardır. Sözleşmenin kurulmuş olması için kiralananın teslimi gerekmez, tarafların anlaşmış olmaları yeterlidir.
İşyeri Kiralamak
İster ofis olsun isterse ticarethane, kiralanan her taşınmaz mal için bir kira sözleşmesi yapılmaktadır. Bu sözleşmelere işyeri kira sözleşmesi denir. İşyeri kira sözleşmeleri de diğer tüm sözleşmelerde olduğu gibi kiracının malı kullanma ve yararlanma, kiralayanın da ödemesini düzenli alma hakkı bulunmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Tarafları
Kiracı
Mülkiyeti başkasına ait olan bir taşınır veya taşınmaz malı veya hakkı sahibinin rızası ile kullanan ve bu kullanım karşılığında bir bedel ödeyen kişidir. Kiracı bir veya birden fazla kişi olabilir. Mesela 4 kişi bir araya gelerek bir işyerini kiralayabilir ya da iki avukat, ofis açmak için bir mülkü kiralayarak ofis açabilir. Bu durumda herkes kendi hissesine düşen paydan sorumlu olacaktır.
Ancak kira sözleşmesini hazırlarken, sözleşmeye müteselsil sorumluluk kaydı konularak her bir kiracının toplam kira borcundan tek başına sorumlu olacağı da kararlaştırılabilir.
Kiralayan (Kiraya Veren)
Mülkiyeti kendisine ait olan evi veya işyerini ya da başkasına ait olan mülkü, malikinin rızası ile kiralananı, kiralayana kullandıran kişidir. Bir kişinin kiralayan olması için mülkün sahibi olması gerekmez. Kiraya verende birden fazla kişi olabilir. Örnek verecek olursak; babadan miras kalan bir mülkü birkaç kardeş bir araya gelerek kiraya verebilir.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
İşyeri kira sözleşmelerinin unsurlarına baktığımızda üç unsur ile karşılaşırız. Kiralanan, bedel ve anlaşma.
Kiralanan; kira sözleşmesinin konusunu oluşturur. Ofis, işyeri ya da konut gibi. Hatta reklam için evin balkon demirleri bile kiraya verilebilir. Kiralanan mülkün kiralayana ait olması gerekmez. Başkasına ait bir mülkü de kiraya verebilir ancak bu durumda malik, kiraya verenin haklarını kullanamaz. Kira bedelini talep edemez ve kiracıya karşı tahliye davası açamaz.
Kira Bedeli; kira sözleşmesinin zorunlu unsurudur. Kiracının, kiralayana karşı borcu kira borcunu ödemektir. Ödeme Türk Lirası olabileceği gibi döviz olarak ta ödenebilir. Kira bedelinin ne zaman ve ne şekilde ödeneceği kira sözleşmesinde kararlaştırılmaktadır. Kira bedeli elden ödenebileceği gibi konutta da ödeme yapılabilir.
Önemli bir not: özellikle işyeri kiralayacak olanların bu durumu öğrenmesinde yarar var ki; kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart uygulaması ve sonraki dönemlere ait kira bedelinin muaccel olacağına yani peşin ödeneceğine ilişkin anlaşmalar, konut ve çatılı işyerlerinde geçerli değildir. Konut ve çatılı işyerleri dışındaki sözleşmelerde bu kural geçerlidir.
Örnek verecek olursak, bir araç kiraladığınızda zamanında ödeme yapmazsanız, cezai şart ödeneceğine dair kural geçerlidir.
Anlaşma; kira sözleşmesinin bir diğer unsurudur. Kira sözleşmesinin kurulması için kiralananın kiracıya teslim edilmesine gerek yoktur. Kişilerin iradelerinin açıklanarak anlaşma yapmış olmaları, sözleşmenin kurulması için yeterlidir.
Kira Sözleşmesinin Süresi
Kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olarak iki çeşittir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona ermesi için ihtar veya ihbara gerek yoktur. Bu sözleşmelerde sürenin bitimiyle sözleşme kendiliğinden sona erer. Sözleşme sona erdiğinde eğer iş devam edecekse, yeni sözleşme düzenlenmek kaydıyla kira sözleşmesi devam edebilir.
Belirsiz süreli işler için kiralanan taşınmaz mülklerde, işin ne kadar sürede tamamlanacağı ve ne zaman biteceği bilinmediği için bu sorun teşkil etmektedir. Kanunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi için fesih bildirim süreleri öngörülmüştür. Çatılı işyeri kiralarında gerek kiracının gerekse kiralayanın belirsiz süreli kira sözleşmesini feshetmesinde Türk Borçlar Kanunu 329. maddedeki yasal fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyulması gerekmektedir.
İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Konut olarak kullanılacak yer ile dükkân veya işyeri olarak kullanılacak yerin kira sözleşmeleri farklılık gösterebilir.
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler
Kiralananın cinsi – işyeri-ofis,
Kiralanan gayrimenkulün adresi,
Kiraya veren/mülk sahibi – adı, soyadı- T.C. Kimlik numarası – ikametgahı,
Kiralayan/kiracı bilgileri
- Kiralayanın adı soyadı ve unvanı
- Kiralayanın T.C. Kimlik numarası
- Vergi daire ve no’su
- İkametgahı
- Kiralayanın işyeri/tebligat adresi
Kiranın (akdin) başlangıcı,
Kiranın müddeti- … yıldır,
Bir yıllık kira karşılığı- ……… TL.
Bir aylık kira karşılığı- ………. TL.
Kira artışı- (yıllık olarak ÜFE-Tefe uygulaması),
Kiranın ne şekilde ödeneceği,
Kiralanan şeyin kullanım şekli – işyeri, ofis veya imalathane,
Kiralanan şeyin şimdiki durumu- sağlam olup olmadığı, tesisat durumu, boya ve badana durumu ve kullanıma elverişli olup olmadığı durumu,
Depozito bedeli,
İlk kira bedeli,
Kiralanan şey ile beraber kiralanan yerin içinde olup teslim alınan demirbaş eşyanın beyanı
Ad-soyadı-imza,
Genel sözleşme koşulları
Özel sözleşme koşulları
Kefil, kiracı ve kiraya verenin adı soyadı ve imzaları bulunmalıdır.
–
–
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira sözleşmesini imzalamadan önce bazı şeylere dikkat edilmesi gerekir.
Öncelikle kiralanacak gayrimenkul için iyi bir araştırma yapılmalıdır.
Kira sözleşmesinin yapıldığı kişinin gayrimenkulün gerçek sahibi olup olmadığı, başkası adına hareket ediyor ise gerçek malikin, kiralayan adına bu iş için düzenlenmiş vekaletnamesinin olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Kontratta, kiralanacak mülk ile ilgili tüm bilgilerin detaylı ve eksiksiz olarak doldurulması gerekir.
Kira sözleşmesi uzun vadede yapılacak ise, mümkünse sözleşme noter huzurunda yapılmalı ve yine mümkünse tapu kaydına bu şekilde şerh koydurulması istenebilir.
Kiralanacak yer eşyalı ise, eşya listesi de sözleşmeye dahil edilmelidir.
Kiralanacak yer daha önce kiralanmış ise, geçmiş dönemlerden kalan elektrik, su ve vergi borcu gibi borçların olup olmadığının öğrenilmesi de kiracı açısından yararlı olacaktır. Eğer böyle bir borç var ise sözleşmeden önce borcun kapattırılması istenmelidir.
Sözleşmenin imzalanmasından önce, kiralanacak yere gidip, mülkteki eksikliklerin ne olduğu saptanmalıdır. Eğer mülk gerçekten içinize sinerse ve size gerçekten uygunsa kiralamanızda yarar var.
DAMGA VERGİSİ ÖDENMESİ
Kira sözleşmesi noterde imzalanmış ve kefalet şerhi içeren bir sözleşme ise kiracı damga vergisi ödemek zorunda.
2019 yılı için kira bedeli üzerinden binde 1,89 kefilli bir sözleşme ise binde 9,48 oranında harç belirlenmiştir.
İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
İşyeri ya da konut olsun, kira sözleşmesi yapılacağı zaman, kiracıya durumundan yararlanarak tahliye taahhütnamesi imzalatmaktadır. Ancak kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalattırılan tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Yani konut veya işyerini kiralarken kira sözleşmesi ile birlikte imzalattırılan tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Bu hususa özellikle dikkat edilmesi gerekir. Tahliye taahhüdü,kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenerek imzalanmalıdır.
Tahliye taahhüdü yazılı olmak zorundadır. Bizzat kiralayan kişinin adına ya da temsilcisi tarafından verilmelidir. Birlikte ikamet etseler dahi kiracının eşi ya da çocukları tahliye taahhütnamesini imzalayamaz.
Tahliye taahhütnamelerinde beli bir tarihte mülkü boşaltma terimi belirtilmiştir. Tarih gün/ay/yıl şeklinde düzenlenmelidir.
Taahhütname kişinin serbest iradesiyle verilmelidir. Yani kira sözleşmesinin yapıldığı gün, kiralama baskısı olduğundan kişi belli bir zorunluluk altında imzayı atmaktadır. Bu durum geçersiz olduğundan kişinin kendi rızası ile imzalaması gerekmektedir.
İşyeri kira sözleşmesini imzalamadan önce herhangi bir hak kaybına uğramamak için, sözleşmenin özel ve genel şartlarını dikkatli okumanız, içinize sinmeyen ya da yanlış olan maddelerin değiştirilmesi için sözleşmenin yenilenmesini talep etmeniz gerekecektir. Bu yüzden imza atmadan önce her maddeyi dikkatli okumanızda yarar var.
Tavsiye Edilen İçerikler
