Ticari Gayrimenkul Kiralama
İçindekiler
Yeni işiniz veya var olan işletmenizi yenilemek için kiralık yeni bir yer mi arıyorsunuz? Bir işletme için kiralanacak yeni bir işyeri bulması sadece zaman alıcı bir süreç değil, aynı zamanda meşakkatlidir. Bunun yanında doğru şekilde imzalanmayan bir kira sözleşmesi, olası bir problemde risk teşkil edebilir, büyük zararlar edilmesine neden olabilir. Dikkatli olarak ele alınmayan kira sözleşmesi yüzünden mağdur olan kişilerin durumları göz önüne alındığında, bu sürecin planlı bir şekilde yürütülmesinin önemi fark edilebilir.
Bir kira sözleşmesi imzalamak karşılıklı olarak yükümlülükler alınması anlamına gelmektedir ve kiralama sürecinde yapılan masraflarda hatırı sayılır harcamalardır.Eğer kira sözleşmesi imzalanırken dikkatli olunmazsa, kiracı içinde mülk sahibi içinde başını ağartabilecek durumlar ortaya çıkması olasıdır. Olası bir problemde mağdur olmamak adına bir işyeri kiralarken bazı hususların dikkatli olarak gözden geçirilmesi gerekir. Bu yazımızda bir işyeri kiralarken dikkat edilmesi gereken hususlara dair bilgiler bulunmaktadır.
Kiralama Yetki Tayini
Bir işyeri kiralarken öncelikle kiralayacak olan kişinin, yetkisi olup olmadığını kontrol etmek gerekir. Bunu tespit edebilmenin yolu da, bu iş yerinin kime ait olduğunun sorgulanması ve bununla ilgili belgelerin incelenmesidir. İşyerinin tapusunun güncel olup olmadığı ve tapu maliklerinden vefat eden varsa, veraset ilanının olup olmadığına dikkat edilmelidir. Şayet kiralamayı mülk sahibi kişi ya da şirketin kendisi değil de üçüncü tekil şahıs yapıyorsa; mülk sahibi tarafından kendisine verilen vekâletname, kimliği ve imza beyannamesi kontrol edilmelidir. Eğer kiralama bir şirket tarafından yapılıyorsa güncel tarihli imza sirkülerinin kontrolü sağlanmalıdır.
Tüm bu noktalara dikkat edildikten sonra, bu konulara ait belgeler kira sözleşmesine ek olarak iliştirilmeli ve sözleşme öyle imza altına alınmalıdır. Yalnız burada tekrar tekrar belirtmek istiyoruz ki; tapu kaydının, mülkün güncel durumunu yansıtıp yansıtmadığına özellikle dikkat edilmelidir.
Kiralanan İşyerin Tanımlaması
Kiralanacak olan işyerinin kira kontratında doğru tanımlanıp tanımlanmadığı da dikkat edilmesi gereken hususların başında gelir. Kira sözleşmesinde işyerinin tapu bilgilerinin, metrekaresinin, açık adresinin, kat ve cephe bilgileri gibi mülkün ayırt edici tüm özelliklerinin açık ve net bir şekilde belirtilmesi gerekir. Mülke ilişkin fotoğraf, kroki gibi belgelerin sözleşmeye ek olarak iliştirilmesi olası problem riskini azaltır.
Kiralanacak İşyeri Alanı Ölçüleri
Ticari Alan Metrekare Miktarı
Eğer kiralanacak işyeri alanının ödemesi metrekare üzerinden yapılacaksa, alanın yerinde ölçüm yapılması şarttır. Sözleşmede iki tarafında mutabık olduğu metrekare belirtilmelidir. Şayet sözleşme yapıldığı dönemde alanın net metrekare ölçü bilgilerine ulaşma imkânı yoksa rölöve hesaplaması ile metrekare ölçüleri belirlenmelidir. Ayrıca sözleşmede m2 üzerinden ödemesi yapılacak alanların ödemesinin tahmini metrekareden değil de röleve hesaplaması ölçülerine göre yapılacağı maddesi sözleşmede bağlayıcı olarak belirtilmelidir.
Kiralanacak İşyerindeki Kiracı Durumu
Kiralanması düşünülen işyerinde mevcut bir kiracı varsa; bu durumda sözleşme imzalanmadan önce kiracının yeri tahliye ettiği kontrol edilmeli, kiracının yeri boşalttığından emin olduktan sonra sözleşme yapılmalıdır. Eğer kiracı sözleşmeden sonra yerin tahliyesini yapacaksa, sözleşmede yeri boşaltacağı tarih kesin olarak belirtilmelidir. Bunun yanında başka tahliye şartları varsa, bunlar incelenerek uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir. Şayet uygun görülüyorsa bu şartlarda kira sözleşmesine belirtilmelidir.
Bununla birlikte dikkat edilmesi gereken diğer konuda, kiracının tahliye olması için hava parası gibi bedeller ödenmesi gerekiyorsa, bu bedellerin ödemesine karşılık teminat alınması olası problemlerde zararın önüne geçer. Unutulmamalıdır ki; yazılı olarak verilen taahhüt, kiracı yeri boşaltmadığı takdirde yargılama sürecinden sonra sonuçlanır. Yani bu taahhüt yerin anında boşaltılmasında etkili değildir.
Kiralanacak İşyeri ile İlgili Yasal Durum
Kiralanacak Yerin İmar, İskân ve Çalışma Ruhsatı Durumu
Kiralanacak olan işyeri alanının, imar durum belgesi ve belediye çalışma ruhsatı olup olmadığı sorgulanmalıdır. Bu yere ait anıtlar kurulu ve sit alanı iznini gerektiren bir koşul olup olmadığı sorgulanırken, ayrıca ticari konut statüsü, yapı kullanım izni ve ticari bölgede olup olmadığı da garanti edilmelidir. Tüm bu belgelerin sorgulamaları yapıldıktan sonra şayet engel teşkil edecek bir durum yoksa sözleşme yapılmalıdır. Çünkü yapı kullanım izni olmayan mülkler, çalışma izni alamazlar ve bunlar sorgulamadan işyeri açılırsa, resmi makamlar tarafında işletme cezai işlem uygulanarak kapatılabilir. Bu da büyük maddi kayıplara sebep olurken müşteri gözünde prestij kaybettirebilir hatta müşterinin kaybedilmesine bile sebep olabilir.
Yasal İzin Eksikliği Durumu
Kira sözleşmesinde kiralayanın yükümlülüğünde olan iskan gibi yasal izinler belirtilmelidir. Bu şartları yerine getirmediği takdirde işyerinin kapatılması veya ceza uygulanması durumunda kira sözleşmesinin kiracı tarafından fesih edebileceği, belirtilmelidir. Ayrıca feshi durumunda zararının kiralayandan talep edileceğinin sözleşme maddelerinde yer verilmesi olası bir problemde mağduriyetini önler veya azaltır.
Kira Sözleşmesi
Kira Bedeli ve Artış Miktarının Belirlenmesi
Kira bedeli ve artış oranı net şekilde sözleşmede yer almalıdır. Sözleşmede kira artış oranları, asgari artış miktarı ve ne sıklıkla yapılacağı gibi hatlar net bir şekilde açıklanmalıdır. Ayrıca kiralanacak olan işyeri inşaat halinde ise, bu inşaatın tamamlanması için yüklü bir peşinat verildi ise inşaatın tamamlanma ve teslimat tarihi de belirtilmelidir. Belirlenen tarihte inşaatı tamamlanmayan ve teslim edilmeyen işyeri riskine karşı önlem olarak, ödenen peşinatın kiralayandan geri alınacağına dair teminat alınmalıdır.
Kira Sözleşmesinin Devri
Kira sözleşmesi devri, sözleşmeyi imzalayan taraflardan birinin değişmesi anlamına gelmektedir. Ve böyle bir durumda söz sahibi kiraya veren kişidir. Bu yüzden kiracının, olası bir hissedar yapı değişikliğinde kiraya verenin, kiralama hakkını fesih etmesini önlemek için, kira sözleşmesine bağlayıcı bir madde ilave etmesi gerekir. Bu maddenin kiracının şirket yapısında ana faaliyet konusunu değiştirmediği takdirde hisse değişikliği yapabileceği yönünde olması gerekir.
Kira Sözleşmesi Şerhi
Kira sözleşmesinin feshi; sözleşmede yer alan hükümlere kiralayan veya kiracının ters düşmesi durumunda sözleşmeyi iptal etme hakkını kullanılmasıdır. Kiralanan alanın kullanım hakkının, kiralayan tarafından üçüncü bir şahsa ve şirkete satılması durumunda yeni kiracı tahliye edilmesini sağlamak için sözleşmenin feshini isteyerek dava açabilir. Açılacak bu davada eğer mahkeme tarafından yeni kiracının ihtiyacı gerçek görülüyorsa eski kiracının yeri tahliye etmesi istenir. İşte bunun gibi potansiyel bir riske karşı kiracı kendisini hukuki olarak korumaya alması gerekir. Bu korumada kira sözleşmesiyle tapu siciline şerh koydurmaktır.
Not: konu hakkında daha detaylı bilgiye ulaşmak için İşyeri Kira Sözleşmesi adlı içeriği inceleyebilirsiniz.
Böyle bir şerh koydurmak için kira sözleşmesine ön şart olarak şerhin belirtilmesi ve kiralayan tarafından bu şartın kabul edilmesi gerekir. Kiracı bu ön şerh gerçekleşmeden kira ödemesi yapmamalıdır. Fakat kira şerhinin toplam kira bedellerinin %0,683 oranında maliyeti olduğu göz önünde bulundurulması gereken bir konudur. Bunun yanında şayet işyeri üzerinde ihtiyati tedbir veya kamu haczi söz konusu ise kira şerhi uygulanmamaktadır. Bu yüzden kira sözleşmesi yapılmadan önce tapu belgelerinin incelenmesi önem taşımaktadır.
Kiralanan İşyeri Teslim Şartları ve Teslim Tutanağı
Kira sözleşmesinde kiralanan işyeri alanının ne şekilde teslim edileceği net bir şekilde belirtilmelidir. İşyerinin durumu maddeler halinde belirtilerek, ek evrak olarak fotoğraf ve benzeri evraklar sözleşmeye iliştirilmelidir. Ayrıca işyeri alanının teslim edildiğine dair teslim tutanağı hazırlanmalı ve karşılıklı olarak imzalanmalıdır. Şayet teslim tutanağında belirtilen şartlar yerine getirilmediyse, teslim alınmamalı, tutanak ve sözleşme imzalanmamalıdır.
Bir işletmenin mülkü şayet kendine ait değilse, her zaman yeni bir işyeri alanı kiralama ihtiyacı doğabilir ve bunun farklı nedenleri de olabilir. Bu nedenler arasında kiralayan veya kiracının anlaşmayı feshi, işletmenin daha büyük bir yere ihtiyacı olması veya şirket politikası gereği konum değişikliği yer alabilir. Neden ne olursa olsun, bu sürecin bilinçli olarak yürütülmesi olası problemlerde mağduriyetin önlenmesine yardımcı olurken, taşınmanın minimum masraflarla gerçekleşmesini sağlar. Bu yüzden kira sözleşmesi yapılırken uzman birinden yardım almak her zaman tavsiye edilen bir konudur.
Kiralık İşyeri Bulmak
Eğer sizde yeni bir işyeri kurma aşamasındaysanız ve iş modeliniz için kriterlerinize uygun dükkan/işyeri arıyorsanız, Kobi Vadisi tarafından sunulan seri ilanlar sayfasını incelemenizi tavsiye ederiz.
Tavsiye Edilen İçerikler
